📌 ÖzetTürkiye’de ev sahibi ve kiracı ilişkileri, Türk Borçlar Kanunu kapsamında yer alan emredici hükümlerle sıkı bir koruma altına alınmıştır. Ev sahiplerinin yeni dönem kira artış oranında uzlaşamadıkları kiracıları doğrudan tahliye etme yetkisi yasal olarak bulunmamaktadır. Kiracı, kanunun belirlediği on iki aylık TÜFE ortalaması sınırına uygun şekilde artış yaptığı sürece sadece bu anlaşmazlık gerekçe gösterilerek evden çıkarılamaz. Yasal sınırın altındaki eksik ödemelerde ise ev sahibinin öncelikle yazılı ihtarname gönderip otuz günlük süre tanıması, ardından temerrüt nedeniyle tahliye sürecini başlatması gerekir. Kira bedelinin piyasa koşullarının çok altında kaldığı durumlarda, tarafların arabulucuya başvurması veya beş yıllık sürenin ardından kira tespit davası açması en doğru hukuki yöntemdir. Bu süreçte tarafların haklarını bilmesi, uzun vadeli ve yıpratıcı yasal uyuşmazlıkların önüne geçecektir.
Türkiye'de son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, gayrimenkul sektöründe ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların artmasına neden olmuştur. Bu uyuşmazlıkların merkezinde ise genellikle yeni dönem kira artış oranları yer almaktadır. Birçok mülk sahibi, yüksek enflasyon karşısında kira gelirlerinin eridiğini savunarak yasal sınırların üzerinde artış talep ederken; kiracılar ise bütçelerini korumak adına kanuni sınırlara bağlı kalmak istemektedir. Bu noktada en çok merak edilen soru, ev sahibinin yeni dönem kira artış oranını kabul etmeyen kiracıyı evden çıkarıp çıkaramayacağıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri incelendiğinde, bu sorunun cevabı yasal sınırlar dâhilinde hareket eden kiracılar için kesin bir şekilde “hayır” olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanun koyucu, barınma hakkının kutsallığını göz önünde bulundurarak kiracıyı koruyucu emredici kurallar uygulamaktadır.
Yasal Kira Artış Oranı ve Türk Borçlar Kanunu Sınırları
Kira sözleşmelerinin yenilenme dönemlerinde yapılacak artışlar, tarafların keyfi kararlarına veya tek taraflı dayatmalara bırakılmamıştır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira artış oranının üst sınırını net bir biçimde çizmiştir. Buna göre, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, konut kiralarında uygulanabilecek en yüksek artış sınırıdır. Taraflar sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırmış olsalar dahi, yasal sınırın üzerindeki kısım hukuken geçersiz (kısmi butlan) sayılır. Dolayısıyla, kiracının yasal tavan oran olan TÜFE ortalamasına göre artış yapması durumunda, ev sahibinin bu artışı beğenmeyerek tahliye talep etme hakkı kesinlikle bulunmamaktadır.
TBK Madde 344 Hükmü ve Tavan Sınırın Uygulanması
TBK Madde 344 uyarınca belirlenen TÜFE sınırı, kiracıyı fahiş kira artışlarına karşı koruyan en güçlü kalkandır. Örneğin, yenileme döneminde on iki aylık TÜFE ortalaması %60 olarak açıklanmışsa ve ev sahibi %80 artış talep ediyorsa, kiracının %60 oranında artış yaparak kirayı ödemesi tamamen hukuka uygundur. Ev sahibi, aradaki %20'lik farkı gerekçe göstererek kiracıyı tahliye edemez. Kiracının yasal sınıra uygun olarak yaptığı ödemeler, onun borcunu tam ve zamanında ifa ettiğini gösterir. Bu durumda mülk sahibinin hukuki yollardan tahliye elde etmesi imkansızdır.
Yasal Sınırın Altında Kira Ödenmesi ve Temerrüt Süreci
Kiracının yasal sınırın altında bir artış yapması veya kira bedelini hiç artırmadan eski fiyattan ödemeye devam etmesi ise hukuki durumu tamamen değiştirmektedir. Bu senaryoda kiracı, borcunu eksik ifa etmiş sayılır ve borçlu temerrüdüne düşer. TBK Madde 315 uyarınca, kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı ev sahibi yazılı bir ihtarname gönderebilir. Bu ihtarnamede kiracıya, eksik kalan tutarı ödemesi için en az 30 günlük bir süre tanınır. İhtarnamede ayrıca bu süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı açıkça ihtar edilmelidir. 30 günlük yasal süre içinde eksik miktar kapatılmazsa, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak kiracıyı evden çıkarabilir.
Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Edebileceği Haklı Gerekçeler
Kira artış oranında uzlaşamamak yasal bir tahliye nedeni değildir. Türk hukukunda tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda (numerus clausus) belirtilmiştir ve bu sebepler genişletilemez. Ev sahibinin kiracıyı yasal olarak tahliye edebilmesi için kanunda açıkça düzenlenen haklı nedenlerden birine dayanması ve bunu ispatlaması gerekmektedir. Bu gerekçeler genel olarak mülk sahibinin gereksinimlerinden veya kiracının sözleşmeye aykırı kusurlu davranışlarından kaynaklanır.
Kanunen geçerli olan ve ev sahibine tahliye hakkı tanıyan başlıca durumlar şunlardır:
- Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki farklı ayda, usulüne uygun iki haklı yazılı ihtarname gönderilmişse, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
- Yazılı Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği durumlarda, bu tarihte evi boşaltmazsa ev sahibi icra takibi veya dava yoluyla tahliye talep edebilir. Taahhütnamenin geçerli olması için kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve özgür iradeyle imzalanmış olması şarttır.
- 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtar göndermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.
Anlaşmazlık Durumunda Başvurulabilecek Hukuki Yollar
Kira bedelinin güncel piyasa koşullarının çok altında kalması durumunda, ev sahiplerinin kiracıyı zorla çıkarmak yerine başvurabileceği yasal yollar mevcuttur. Kanun koyucu, taraflar arasındaki menfaat dengesini korumak amacıyla belirli dava türleri ve çözüm mekanizmaları ihdas etmiştir. Bu mekanizmaların doğru kullanılması, her iki tarafın da hak kaybına uğramasını engeller.
Zorunlu Arabuluculuk Mekanizması
Kira uyuşmazlıklarında doğrudan dava açılması engellenmiş ve 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla arabuluculuk süreci zorunlu dava şartı haline getirilmiştir. Kira artış oranı, tahliye veya diğer uyuşmazlıklarda taraflar öncelikle adliyelerde bulunan arabuluculuk bürolarına başvurmalıdır. Arabulucu eşliğinde yapılan görüşmelerde taraflar ortak bir kira bedeli veya tahliye tarihi üzerinde uzlaşabilirler. Bu süreçte anlaşma sağlanamazsa, ancak o zaman yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açılması mümkündür.
Kira Tespit Davası ve Şartları
Kira sözleşmesinin kurulmasının üzerinden 5 yıl geçmişse, ev sahibi veya kiracı mahkemeye başvurarak yeni dönem kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesini talep edebilir. Kira tespit davasında, 5 yıllık sürenin dolmuş olması halinde hakim, yasal TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın emsal kira bedellerini, bölgedeki rayiç değerleri, ekonomik koşulları ve hakkaniyet indirimini göz önünde bulundurarak adil bir kira bedeli belirler. 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde ise açılacak kira tespit davasında hakim, yasal TÜFE sınırını aşacak şekilde bir artış kararı veremez.
Kira Uyarlama Davası
Sözleşmenin imzalanmasından sonra, tarafların öngöremediği ve tahmin edemeyeceği olağanüstü durumların (aşırı yüksek enflasyon, devalüasyon, savaş, salgın hastalık vb.) ortaya çıkması halinde kira uyarlama davası açılabilir. Bu davada 5 yıllık sürenin dolması beklenmez. TBK Madde 138 kapsamında açılan bu davada, aşırı ifa güçlüğünün kanıtlanması gerekir. Mahkeme, değişen koşulları analiz ederek sözleşmeyi yeni şartlara uyarlar ve taraflar arasındaki bozulan dengeyi yeniden tesis eder.
ev sahibi kiracıyı sadece yeni dönem kira artış oranını beğenmediği için evden çıkaramaz. Kiracının yasal TÜFE sınırına uygun artış yapması, onu tahliye tehdidine karşı tamamen korur. Ancak yasal sınırın altında kalan ödemeler ev sahibine haklı fesih ve tahliye hakkı tanımaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözümünde hukuka aykırı fiili baskılar uygulamak yerine; arabuluculuk, kira tespit davası veya uyarlama davası gibi yasal yolların tercih edilmesi, sürecin hukuki güvenliğini sağlayacak tek yoldur.